導讀
供應大增，是因為開發(fā)商對后市的預期突然轉為悲觀了，在部分知名開發(fā)商的示范下出現(xiàn)了羊群效應，搶著出貨，甚至不惜大力降價促銷；而購房者集體轉為謹慎，開始觀望，甚至發(fā)生退房維權，則導致需求放緩，成交持續(xù)下滑。
9月以來，房地產(chǎn)市場轉涼，各個熱點城市均出現(xiàn)了新盤降價、二手房業(yè)主拋售的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的預期開始改變，購房者更多開始觀望。
僵持之下，市場庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)了明顯變化。近日，上海易居研究院報告顯示，百城商品住宅庫存環(huán)比增長，這與國家統(tǒng)計局9月末商品房待售面積減少出現(xiàn)分歧。
多位機構人士指出，兩份數(shù)據(jù)出現(xiàn)迥異的原因，除了雙方調(diào)研樣本不同之外，還有部分城市“雙合同”、緩簽約導致的數(shù)據(jù)失真。
不過，部分熱點城市在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上確實出現(xiàn)了庫存的明顯增加，這主要是因為之前積壓的部分房源入市，供應量增加。
接下來的時間里，隨著樓市成交量萎縮，開發(fā)商去化壓力大漲，樓盤銷售遇到困難，房價或繼續(xù)下探。
庫存變局
據(jù)易居百城住宅庫存報告，截至2018年9月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比下降5.5%。
報告認為，今年9月庫存規(guī)模上漲較大，為45個月以來首次顯著攀升，庫存走勢迎來拐點，四季度將重返上行通道。
而這與之前國統(tǒng)局公布的數(shù)據(jù)形成對比。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月末商品房待售面積53191萬平方米，比8月末減少682萬平方米。其中，住宅、辦公、商業(yè)待售面積均有所減少。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，兩份數(shù)據(jù)出現(xiàn)差異，首先是樣本的不同。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是全國總的商品房待售面積，而易居的數(shù)據(jù)是百城新房庫存。
其次，普遍的限價政策下，高價盤限制簽約，導致很多城市有大量的庫存是已經(jīng)銷售完的假庫存。
兩組數(shù)據(jù)在房價下調(diào)城市的數(shù)量上也存在差異。易居研究院報告顯示，今年9月，房價下跌的城市數(shù)量為31個，而國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，9月環(huán)比下調(diào)了房價的城市僅有3個。
張大偉分析，政府官方公布的70大城市數(shù)據(jù)是指數(shù)，而其他各種機構公布的基本都是均價。
“對于購房者而言，均價沒有任何意義，特別是在市場分化的趨勢下?！睆埓髠フJ為。
同樣，大量的二三線城市為了完成調(diào)控目標進行限價，導致市場上雙合同泛濫，網(wǎng)簽價格與實際市場價格基本沒有關系，數(shù)據(jù)存在失真。
10月19日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布公告稱，住建部門優(yōu)化了當?shù)匦路款A售和網(wǎng)簽價格指導機制，嚴禁房企在銷售中拆分價格報備。
業(yè)內(nèi)人士認為，此次政策規(guī)定其實是在管控“雙合同”，進而使得房地產(chǎn)市場價格數(shù)據(jù)更準確真實。
那么當下的真實市場庫存到底如何？張大偉認為，從全國房地產(chǎn)市場看，庫存依然在去化，暫時不存在庫存突然增加的可能性。
但在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，熱點城市出現(xiàn)了庫存的明顯增加。這主要是因為之前積壓的部分房源入市，供應量增加。
此外，今年樓市成交量持續(xù)低迷，去化一般，庫存上漲已成趨勢，房地產(chǎn)市場進入了“賣不完”的時代。
上海易居研究院副院長楊紅旭認為，庫存再次上漲背后，市場供需關系正在發(fā)生變化。供應大增，是因為開發(fā)商對后市的預期突然轉為悲觀了，在部分知名開發(fā)商的示范下出現(xiàn)了羊群效應，搶著出貨，甚至不惜大力降價促銷；而購房者集體轉為謹慎，開始觀望，甚至發(fā)生退房維權，則導致需求放緩，成交持續(xù)下滑。
供求逆轉
9月份百城突然上升的庫存，主要來自供應量的大增。
根據(jù)易居報告，今年4月以來，100個城市新建商品住宅供應量均保持在4000萬平方米以上，到了9月，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5608萬平方米，環(huán)比增長25.7%，同比增長22.2%。
9月，房企推盤節(jié)奏明顯加快，僅次于2016年4月新批準預售面積5612萬平方米，為歷史第二水平。
另一方面，成交量情況持續(xù)低迷。9月新建商品住宅成交量為4379萬平方米，環(huán)比減少4.2%，同比增長6.8%。
楊紅旭進一步指出，2016年以來，除了2017年9月，100城新房的月度供應量，全是小于成交量，說明新房供不應求；但今年9月，供應突然放量，創(chuàng)2016年以來最高，說明開發(fā)商推盤積極性大增。但成交量繼續(xù)環(huán)比下滑，出現(xiàn)了顯著的供大于求。
部分熱點城市的供求關系更發(fā)生劇變?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月，29個重點城市商品住宅供應量為2949萬平方米，同、環(huán)比分別上升了6%和12%，其中上海的表現(xiàn)尤為突出，同比增幅超過250%；與此同時，29個重點城市成交量則為2388萬平方米，環(huán)比下降7%。
房企的推盤銷售腳步加快，推動庫存上漲的同時，也大大增加了開發(fā)商的去化壓力。
易觀研究院報告認為，隨著房企營銷壓力增大，開發(fā)商會更加依賴以價換量的策略。
8月30日，恒大全國在售樓盤打出了全部89折的優(yōu)惠廣告，啟動了一項全國范圍內(nèi)的樓盤大型促銷，這拉開了今年房企降價促銷的帷幕。
9、10月份參與促銷的房企陣營正不斷擴大，從大中型房企萬科、碧桂園到新城控股、陽光城再到中小型房企珠光集團、敏捷集團等，參與打折的房企越來越多。
克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲表示，9、10月份作為傳統(tǒng)的推盤旺季，有大量的樓盤上市，預計隨著房企沖刺全年銷售目標，年底前必有更多的房企加入到打折促銷活動中來。
近期，面對“限購、限價將取消”的市場傳言，有關部門再次強調(diào)當前房地產(chǎn)調(diào)控不放松。
10月31日，知名經(jīng)濟學家、中國人民大學國際貨幣研究所理事兼副所長向松祚在某論壇上表示，中國經(jīng)濟當前面臨的挑戰(zhàn)之一是外匯市場、債市、股市和房地產(chǎn)市場的金融風險。
他認為，房地產(chǎn)存在泡沫，在民眾的資產(chǎn)配置中的比例太高，應該適當調(diào)整，“老百姓投資房地產(chǎn)，第一不要過度地用按揭杠桿來買房，第二，房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置比例不應過高”。
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